母女一房多賣 法院判決賠百萬

發布日期: 2018/04/12 10:56

來源: 南都報作者: 暫無

浏览人数: 109

  珠海房產之窗訊 2015年1月,肖某和沈某簽訂了一份《二手房買賣合同》,約定買方肖某須于當年4月1日前完成銀行資金監管,且雙方須于當年5月1日前完成遞件過戶手續,若一方逾期履行超5日,另一方可解除合同并要求對方承擔違約責任。然而,由于交易步驟未能嚴格按照合同約定時限進行,雙方圍繞著“買方是否違約”、“賣方有無權利解約”等問題展開了數個回合的訴訟,法院審理結果也曾被反復改判。

  一審判賣方無權解約
  
  2015年,肖某向法院起訴沈某稱:兩人簽訂買賣合同后,肖某向沈某支付了6萬元定金及20萬元“贖樓款”,辦理了銀行資金監管,且成功申請了按揭貸款;而沈某雖然完成贖樓、取得房產證,卻不配合過戶,反要求肖某提高受讓價款。之后,沈某還把房產賣給另一人江某,并向其過戶。
  
  沈某辯稱,肖某未能遵守合同約定,包括在4月1日前完成資金監管(實于4月3日完成)并在5月1日前取得貸款承諾函(實于5月8日完成),已構成違約,合同應當解除。判決書顯示,沈某稱曾短信告知肖某違約,肖某則不認可相關短信的真實性。
  
  深圳南山區人民法院一審認定,肖某已按合同約定,向沈某支付了定金和首付款,并辦理了資金監管和銀行貸款申請手續,二手房買賣合同有效。對于沈某提出的肖某逾期違約,法院認為,4月3日雙方簽署資金監管協議,肖某辦理貸款手續、向沈某支付了20萬元首期款,沈某也出具了收據,可見雙方對于“變更資金監管的金額和時間事宜”已達成合意,當時沈某對此未提出異議,事后再要求解除合同無合理依據。
  
  判決還稱,經查,從沈某處購房的江某實為沈某女兒,沈某、江某知曉上述合同存在,且其交易存很多不符一般房屋買賣交易習慣的情形,認定兩人簽訂買賣合同存在惡意。最終法院判定沈某與江某的買賣合同無效,應將涉案房產恢復至沈某名下。
  
  二審改判,再審又改從原判
  
  沈某、江某不服上訴后,深圳市中院撤銷了一審判決。中院認定,依照雙方合同,買賣雙方簽署買賣合同、辦理遞件過戶手續不得晚于2015年5月1日,而肖某已逾期履行超過5日,沈某因此享有合同約定解除權。因此,沈某與江某的后續交易仍然有效。但沈某向南都記者反映,二審勝訴后,江某曾于2016年3月向南山法院申請解除此前肖某申請的房產查封,但未有回音。
  
  對于改判結果,肖某亦表示不服,申請再審時提出,合同對5月1日時限的約定,僅僅是為起到“督促雙方在取得貸款承諾函和房產證原件之后,抓緊辦理過戶”的作用,而并非約束哪一方,因為何時取得貸款承諾函具有不確定性。相反,沈某可自行控制贖樓、交付房產證時間,沈某才存在違約行為。
  
  深圳中院再審認為,肖某按約應在4月1日完成相關手續,但因故遲延數日,沈某對此未提出異議。雖然之后肖某的貸款承諾函也遲延數日,但“鑒于之前的情事,肖某有理由相信貸款承諾函出具期限相應得到順延”。
  
  法院表示,考慮到沈某未提交證據證實“遲延數日的情事確實對其造成解除合同的合理理由”,且沈某“在5月1日前也未按照約定贖出房產證”,則依據合同履行的誠實信用原則,沈某并不享有解除與肖某的房屋買賣合同的權利。因此,沈某與江某的買賣合同無效。
  
  沈某并不認同這一再審結果,她在提交的抗訴說明中表示,她并非“默許”肖某遲延違約,而是因為4月3日的遲延未達到解約條件(逾期超過5日),而5月8日的遲延才達到解約條件,因此她才在5月提出解約。另外,她未在5月1日前贖出房產證,也是因為肖某未按約先獲得貸款承諾函,否則她將面臨賣了房卻收不到款的風險。
  
  須賠違約金、賠償金百余萬
  
  肖某對沈某勝訴后,向法院起訴請求,沈某繼續履行合同、過戶房產,并以涉案房產總成交價為基數,按日萬分之五金額支付延期過戶違約金。法院認定請求合理,但其遲延履行合同,存在一定責任。違約金按照日萬分之一金額支付,買賣合同繼續履行。按成交價209萬元計算,沈某應支付給肖某違約金22萬余元。
  
  在沈某將房產售于江某后,江某曾再將房產售與另一人王某。由于沈某、江某的買賣合同被判無效,王某提起訴訟,要求解除和江某的合同,且江某賠償自身損失。法院判決王某、江某間的買賣合同無效,江某向王某賠償損失105萬余元。
  
  由于沈某主張的“肖某違約合同應解除”未獲法院支持,目前她面臨一百多萬元的賠償金、違約金和失去房產的現實。沈某表示,她按合同條款提出解約是正當權利,不認可再審結果,已申請深圳人民檢察院進行抗訴,但申請亦未獲得深圳檢察院支持。
  
  知多D
  
  律師:通知交易方可
  
  采取多方式保留證據
  
  沈某稱曾發短信通知肖某已違約,并要求解除合同,而肖某在庭上不認可相關短信的真實性。在房產買賣中,雙方應采取哪些溝通方式來確保“通知有效”、避免陷入單方面毀約的境地?廣東華商律師事務所律師周爭鋒表示,在知道對方手機號碼情況下,可把解約函用彩信的方式送達,并打印通訊記錄,保留好手機;在不知道對方手機號碼情況下,可通過郵政快遞發送解約函(發函地址即事前合同上填寫的雙方通訊地址),或讓中介轉交并保留好中介反饋的“已送達”信息。實在不放心,也可登報公告送達。
  
  廣東盛唐律師事務所律師丁龍表示,法律規定解除合同須經通知,通知到達對方即告解除,而電話、短信、發函幾種方式皆可。“電話可以錄音,發函可以以對方簽收解除通知書作為憑據,短信通知首先要確定發送的相對方為違約方,要拿出發送短信的手機當庭查看發件箱確實有該條短信。”丁律師表示,為加強證明力,可到移動運營商處打印發送記錄,如果對方否認收到則應作出合理解釋。
  
  丁律師介紹,由公證機構公證也是一種選擇,可由公證員陪同,對送達解除通知給對方的過程進行公證。“雙方在起草合同時,可以在合同中約定雙方聯系方式,比如手機號碼、微信號碼、函件收件地址,這樣可以確保短信收件人、微信相對人和收件人的身份為合同一方。”

看房團購查看更多

姓名
電話
意向小區
參與人數

看房團報名熱線:15913205946 夏先生
看房團QQ群①:8254243
看房團QQ群②:1173559542