樓市“降價潮”這回真來了! 這次真的不一樣

發布日期: 2018/08/30 11:23

來源: 房產之窗綜合作者: 暫無

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  來源:地產情報站(dichanqbz);作者: 商博生

  在我們國家,做開發商的膽子一般都很大。

  沒錢的要敢借錢,負債率百分之七八十都是小case;沒地的要敢圈地,哪怕搶到的地王,樓面價都超出了周邊樓盤的精裝價。

  但膽子再大的開發商,對于降價都是有點手軟的——除非根本不在乎售樓處被砸。

  要說這種房子漲價了開發商和購房者就皆大歡喜;房子降價了購房者就要“維權”、砸售樓處的奇景,不知道全世界是不是只有我們天朝才有,而且還常演常新,隔兩三年總能看到一波。

  有點說遠了。

  說回最近的新聞吧。據說山東濟南某樓盤,新房價格由前期的精裝22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有業主出來維權了。

  因為這中間降低的差價,早就超過了精裝的成本。一套140平左右的房子,房價等于下降了21萬。

  01

  這是某地某樓盤的個案特例嗎?不是。

  雖然國家統計局的8月相關數據還沒出來,但在某自媒體發布的“全國32城市近一年房價走勢及月環比查詢表”上,卻能對近期全國多城市的房價走勢情況有個初步印象。

  從圖中可見,全國32個城市中,價格下跌的城市有16個,已經占到了一半!

  在這些城市中,既有北京,廣州這兩個全國矚目的超一級城市;也有杭州、西安這種時不時就要上個頭條的網紅城市;還包括石家莊,天津,惠州,南京,大連,武漢,福州,廈門,哈爾濱,珠海,昆明,寧波。

  雖然來自于自媒體的統計未必能帶給人們如同國家統計局數據這樣的權威感,但大體的市場印象還是能得出結論的。

  02

  那么問題來了,這么多城市都出現了房價下跌現象,是說明市場底部要來了嗎?

  有業內人士認為,單純的房價下跌還不足以說明問題。但如果新房價格下跌,帶動二手房價格跟著下跌,俗稱的一手殺二手,那倒是市場下行明顯的一個信號。

  為什么這么說?

  因為通常情況下,新房和二手房的客戶是不重合的,同樣的地段和品質下,新房價格必然比二手房價格高。

  但現在有兩個“意外”出現:一是,政府嚴格的限價令,讓新房價格有了天花板,各地一二手房價格倒掛成了屢見不鮮;二是,在供給不增的情況下,面對蜂擁而來的買房人,搖號成了無奈的法寶。

  背離了真實市場的需求,新房和二手房不但出現了詭異的價格倒掛,而且客戶也出現了詭異的重合。

  有多少人是在新房屢搖不中的前提下,才被動進入到了二手房市場?

  這種情況的樓市熱度還在,并不會出現所謂的一手二手相愛相殺的情況。

  但是,假如新房限購的限制開始明緊暗松,搶房潮盛況不在,新房開始各種打折優惠送面積……換句話說,新房在反應真實市場需求的情況下,出現價格下跌,那么對二手房市場就必然造成實實在在的暴擊傷害。

  所以,有心者不妨觀察一下,當這種一手殺二手的情況出現時,可見市場確實到了下行明顯的階段了。

  03

  昨天(27日)早上,央行公布了“2018年中央國庫現金管理商業銀行定期存款(九期)招投標結果”,中標利率比“第八期”和“第七期”上升了10個基點。

  有學者認為,這次“加息”透露了央行有意引導市場利率小幅走高。對于樓市來說,算是一個利空。當然具體效果,還要看后續各地房貸的真實利率。

  而今年下半年的普遍市場行情,業內已經有的共識是,房產調控會繼續加碼。

  不管是史無前例的“堅決遏制房價上漲”,還是接二連三的組合拳:密集約談、共有產權房、租售同權……都在改變著市場預期。

  最近一段時間,很多地方集體爆發土地流拍事件。有統計數據顯示,今年前7月,全國土地流拍率約6%,創下近年來的低迷局面。

  這導致目前整個市場情緒已出現了大轉變,相信今天不買明天就漲的人越來越少,相反持幣觀望的人越來越多。

  此外,房地產稅在2020年前通過的風聲也是一再響起……

  凡此種種,都是上述多城房價下跌的大背景。而且短期看,這種情形不會改變。

  04

  還有人問我,為什么經濟形勢不好,我們2016,2017年,我們的房地產行業依舊很繁榮?那是因為你忘了去庫存的任務。

  具體說,這和棚改貨幣化有關。

  2015年棚改由實物貨幣安置并重的1.0版本升級到貨幣安置優先的2.0版本,直接催生了大量的商品房購買人群。

  有資料顯示,央行在2014年推出的PSL(抵押補充貸款)創新性政策工具,部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。PSL余額從2015年5月的6459億,一路上升至17年2月的2.2萬億,國開行棚改貸款余額也從14年末的6362億,翻番至15年底的1.3萬億。

  業內分析認為,近年來,隨著棚改貨幣化進度提速,三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式,大量資金進入房地產開發商手中,在去庫存的同時形成了新的住房供給能力,獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力,從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面,部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。

  但是從目前來看,一是棚改貨幣化本輪去庫存任務現階段已基本完成,二是棚改貨幣化安置收緊已成定局。指望這個助力器為樓市升溫已經不太可能。

  最后再說回到多城市房價下降的問題。可能有人覺得,既然房價要跌,那就索性不買了,免得萬一買“貴”了、吃虧了。

  但我還是建議,想上車的各位把握機會,因為你不可能知道這個“跌”什么時候會是“底”,而這個“底”又剛好會被你遇到。

  我也仍然認為,從長期來看,房價長期上漲的趨勢是不變的。能跑贏通脹的,在現階段,除了房子還真的看不出別的。

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