承諾不漲價的長租房 正在變著法兒漲價

發布日期: 2018/12/07 09:21

來源: 中國證券報作者: 暫無

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????珠海房產之窗訊 承諾不漲價的長租房,正在變著法兒漲價!

????前段時間,在監管部門強力出擊下,多個市場主要供應商承諾加大投放房源力度,被熱炒的長租房市場逐漸回歸平靜。

????可最近,房屋租賃市場又開始暗流涌動。

????11月30日,微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示,12月1日起,長租房供應商自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制,且為保持合理價格漲幅,系統給出的續約價格最高漲幅為10%。

????之后,自如回應稱,仍維持5%的限制。

????自如對外表示,為了繼續貫徹落實協會及主管部門關于穩定市場租金的指導意見,并考慮企業長效穩定經營,自如將繼續完善價格管理體系、維持租金相對合理穩定,加強年度租金價格維穩措施、設置年度續約租金漲幅上限,維持全國九城續約價格平均漲幅不超5%。

????中國證券報記者調研北京的長租房市場發現,部分長租房仍存在價格明降暗升、定價體系過于繁瑣等問題。

????而梳理近幾個月長租行業的融資情況發現,相比于2018年上半年以前,行業融資額下降明顯。

????有業內人士對中國證券報記者表示,大家都看到長租行業的重資產模式,在流行“輕裝上陣”的投資環境下,投資人對行業或多或少存在疑慮。

????價格明降暗升

????近日,中國證券報記者走訪了多家位于北京地區的長租房公寓項目。

????隨著年底進入淡季,多數長租房公寓項目也推出了各種花式促銷活動,雖然一些公寓給出的折扣較大,但基本定價相比去年仍然有一定程度的上浮。

????以位于酒仙橋附近的龍湖冠寓為例。公寓管家對中國證券報記者介紹,“目前只有三個戶型,18平米的暗間月租金報價4190元,目前95折優惠;20平米的小開間報價6090至6190元,目前每間優惠900元;25平米的大開間報價6890至6990元,目前85折優惠。”

????現場有租戶向中國證券報記者反映,目前這一報價比去年高出不少。大開間報價相比去年高了近千元,即使打85折,仍然高于去年同期。

????對此,公寓管家解釋:“去年是因為當時開業沒多久,各種返券、送卡、折上折的活動很多。以后不可能再有之前的價格了。”

????中國證券報又走訪了附近魔方、邦舍、自如等長租房項目,發現近期均有不同程度的折扣。折扣力度小的,租金定價變化本身也較小。

????“酒仙橋邦舍是唯一的LOFT結構項目,一共192間,面積都是41平米。旺季的時候入住率能到90%以上,目前也超過80%。”公寓管家介紹道,“北向的長租月租金定價在6040元,南向租金在6180元,目前在此基礎上打95折。”這一價格與年初時大致相同。

????中國證券報記者走訪亮馬橋魔方店發現,魔方長租房項目按面積大小、戶型、朝向、門口是否有遮擋物等進行區分,折扣按戶型不同分別對待,并推出優惠券、會員卡等各種花樣,令人應接不暇。

????“算下來應該有92折,每個房間不一樣,無法計算精確的優惠力度。北京地區最便宜的魔方公寓在昌平附近,價格在3800元以上。”魔方管家表示。

????針對租期長短和支付方式的差異,中國證券報記者了解到,上述長租房項目均規定,6個月以上屬于長租,實行長租定價;6個月以內屬于短租,短租不實施折扣。部分項目對外宣傳,如果季付,可以在上述基礎上打98折。

????值得注意的是,長租公寓租金價格的變化,成為普通民房租賃價格的對標。

????以四環到五環之間的舊宮區域為例。區內擁有萬科泊寓等集中式品牌長租公寓。中國證券報記者在1月采訪該區域時,周邊的民房租賃價格基本上為品牌長租公寓的70%-80%。

????但經過10個多月,與品牌長租公寓的報價相比,該區域周邊民宅租賃報價也處于相同水平。

????投資退潮

????2018年8月,北京住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人之后,長租行業的融資開始有了很明顯的“空窗周期”。

????一位參與長租行業資產證券化的券商人士12月6日對中國證券報記者表示,這幾個月看,市場主要的長租公寓品牌都沒有融資事件,整個行業也缺乏大額資金注入。

????“除了自如、相寓、冠寓等長租公寓龍頭品牌外,整個行業獲得新融資額相比2018年上半年以前,減少了六七成。”

????缺乏資金新水,讓行業相繼曝出爆雷跑路等問題。

????8月20日,長租公寓品牌杭州鼎家稱公司因經營不善導致資金斷裂,已停止運營。并將引入上海寓團管理公司作為業務承接方,與相關業主和租戶聯系承接事宜。

????10月17日,寓見公寓租客反映,自己與寓見公寓簽訂租約合同時所綁定的銀行卡無故被提前一周扣款,與所屬區域門店店長聯系后,被告知寓見公寓資金鏈斷裂。

????11月,北京長租品牌昊園恒業也宣告爆倉。

????12月3日,前我愛我家副總裁胡景暉再次“放炮”:到今年春節前,如果不對長租公寓采取相關措施,中國前十大長租公寓將有一半會陸續爆倉,“一旦爆倉,那(就)不是幾萬人無家可歸(的問題)。”

????中原地產首席分析師張大偉則認為,租賃市場最大的問題,表面上看是租金上漲,背后其實是租賃公寓企業資金鏈斷裂的可能。

????從規范的運作企業看,租賃代理企業賺取的是租金服務費與差價,對于租賃企業來說基本不存在風險。但越來越多的企業利用租金的支付差,也就是給付房主按月付,而收取租戶按照季度甚至半年、年,這種就帶來了租金差。利用這個租金差建立資金池,挪作他用,必然會有經營風險。

????運營模式受質疑

????中國證券報記者在調研中也發現,不論是租客,還是公寓管理者,對于目前長租公寓的經營模式也多有看法。

????以租客來說,除了抱怨租金還是貴以外,水電、安全以及環保等都成為關注的焦點。

????以水電來說,選擇集中式長租房項目的租客,每個月要按照商用水電進行預存水費和電費。按照所在項目和區域不同,每度電在1.2元至1.6元之間,每噸水則在9.5元至11元不等。公寓多配備保潔人員,每次入室清理費用在50元左右。

????“夏季用電高峰期,每個月要1000元左右的電費;其他時間大概在300元左右。”一位入駐長租房的租客對中國證券報記者表示,“水費每個月則在50元左右。房租和水電相比民租房都要貴一些。”

????此外,前段時間被輿論詬病的長租公寓裝修污染問題,也在改進。有長租公寓為租客新添了新風設備。有新運營公寓的工作人員對中國證券報記者表示,公司對于租客的健康很重視,這方面會不計成本。

????某公寓的新風設備施工通知

????在一些行業人士看來,長租行業的相關問題早有端倪。

????“長租行業屬于重資產行業,需要先投入再慢慢回本,這個周期不是所有資金都能承受得住。”某券商人士表示。

????有專家在今年2月就表示,對于長租公寓而言,相對于高昂的成本,租金收入相對偏低;而對于租戶而言,長租公寓相對于普通民宅的租金又要高出不少。而且,租金高低與居民收入水平息息相關,短期內要靠提高租金的方式解決這一矛盾并不現實。

????但易居中國研究院研究總監嚴躍進表示,長租公寓的高租金和裝修成本有關,這個成本至少在同等地段租金上增加25%甚至更高。

????一方面不能短期提高租金,另一方面又必須承受各類成本支出,張大偉表示,這樣的矛盾導致不少長租品牌由租賃企業向金融企業悄然轉型。

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