20強房企年內拿地降一成 兼并重組成龍頭房企重頭戲

發布日期: 2018/12/07 09:37

來源: 21世紀經濟報作者: 暫無

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  珠海房產之窗訊 土地市場向來是樓市的溫度計。2018年,這個市場的熱度逐月遞減。
  
  同策研究院數據顯示,今年前11月上市房企前20強拿地金額1.45萬億,同比去年減少了1500億,降幅約10%;近三個月來,25家主流房企平均每月拿地連續不足千億,土地市場進一步降溫。
  
  與此同時,市場中出現了越來越多的兼并收購機會,萬科、中海、保利等房企擁有較為充裕的資金,今年并購動作頻頻,而其他不時拋售資產的房企,則凸顯資金緊張。
  
  展望明年,多位業內人士預計,土地市場或維持“低溫”,行業兼并重組將進一步深入。
  
  “無論是招拍掛拿地還是并購交易,從現在到明年三季度,都是一個比較好的窗口期。”同策咨詢總監張宏偉表示,“大型房企應該把握住這段時間的拿地機會。”
  
  土地招拍掛遇冷
  
  過去三年“地王”頻出的土地市場,今年不再受到房企熱捧。
  
  12月6日,同策研究院發布的數據顯示,在土地招拍掛市場,今年前11個月TOP20房企共拿地約1.45萬億,與去年同期的1.6萬億相比,明顯下降。
  
  其中,萬科以1806.82億元排名第一,碧桂園和保利分別以1291.61億和1227.37億元位列二三;在拿地面積方面,碧桂園、綠城控股和萬科分別以5408.52、4288.62和3646.11萬平方米,名列前三位。
  
  而去年前11月,萬科的拿地金額為2104億,碧桂園則以2409.95億元拿下6024.86萬平方米土地,穩居榜首,其他房企去年的拿地表現也普遍優于今年。
  
  21世紀經濟報道記者統計發現,去年同期以1117.49億元拿下4530.5萬平方米的恒大,在今年僅花費382.26億元在招拍掛市場拿地,在前20強的房企中墊底。
  
  在萬科、中海等房企內部人士看來,土地市場的降溫是逐步發生的。根據中指院數據,2018年上半年,20家典型代表房企拿地額與銷售額比重平均值為50.9%,保持較高水平,規模擴張意愿較強。其中仍以招拍掛為主。
  
  轉變發生在三季度。9月份開始,無論從拿地金額還是拿地面積來看,龍頭企業都未能延續之前的熱情。
  
  中原地產研究數據顯示,25家房地產行業龍頭房企中,9-11月,拿地金額分別合計只有767億、720億、394億,連續3個月低于千億,這是最近4年來首次出現。在2018年之前的月份,基本拿地金額都在1200-2000億這個區間。
  
  剛剛過去的11月,土地市場開啟新一輪放量供應。根據同策研究院數據,11月全國土地供應9919宗,比上月增加928宗,比去年同期增加1266宗;土地供應建面53701.29萬平方米,環比、同比分別上漲8.91%、14.12%。
  
  在這樣的供應刺激下,也未能使房企在土地市場上回心轉意,房企的態度依舊謹慎。
  
  同策研究院監測數據顯示,11月全國建設用地共成交5664宗,比上月減少1290宗,比去年同期減少162宗;成交金額達4154.89億元,環比下降7.86%,同比下降15.7%。
  
  房企對土地市場的態度為何轉變?上海資深房地產評論員宋會雍認為,市場風向轉變了,特別是國家“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”的基調,迫使房企都做出調整。
  
  宋會雍預測,“明年上半年到第三季度估計還是在盤整,如果地方政府對價格讓步,可能下半年會有好轉。”
  
  “現在地價已經有所降低了。”同策咨詢總監張宏偉則認為,“對于排名在前的房企來說,從現在到明年三季度應該繼續關注一二線的土地市場,現在是回歸一二線城市市場的機會。”
  
  并購活躍
  
  宋會雍指出,當前大部分公開招拍掛的土地都有各種限制要求,加之居高不下的土地價格,房企更愿意通過收并購的渠道去獲得土地。
  
  同策研究院數據顯示,無論是從交易金額還是交易面積來看,11月TOP20上市房企土地成交金額集中度環比均略有下滑。且今年1-11月累計來看,TOP20上市房企拿地集中度同比依舊有不同程度的下滑,集中度低于去年同期。
  
  市場上,今年房企之間的兼并重組頻頻上演,遠較往年為多,其中不乏發生在萬科、恒大、融創、萬達、華夏幸福等大型房企之間的并購交易。
  
  在今年房企的收并購中,最引人注目的莫過于高喊“活下去”萬科的幾次動作。
  
  早在今年3月份,萬科就以17.8億元總價拿下杭鋼集團資產包,新增8個項目;10月又通過收購目標公司部分股權的方式,與華夏幸福合作開發了多個環京項目,交易價款約為32.34億元。
  
  萬科與海航的交易就更為密切。7月,萬科從海航手中接盤了武漢海航藍海臨空產業園(一期)80%股權,交易價格為3.12億元;其后又于11月拿下海航基礎旗下子公司所持有的廣東興華實業100%的股權,價格約為10.35億元。
  
  除萬科外,融創、保利、中海等房企都在今年積極展開收并購。
  
  今年初,保利通過合作方式,從美的地產取得佛山市高明區麗景東路南側地塊; 10月29日,融創收購萬達文旅“收尾”,出資62.8億收購原萬達文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。
  
  萬科、保利、融創這類資金充裕的房企連續發起對同行的收購,而華夏幸福、海航、萬達等出售資產的行為,則凸顯其自身的資金緊張。
  
  縱觀房企發展史,萬科、恒大、融創都在特定的時間、機會中大規模收購其他公司資產,實現企業的增長。比如萬科收購南都地產,恒大收購華人置業等港商資產,融創收購萬達文旅等案例。
  
  “從長遠來看,地產行業品牌企業的集中度還是不太高,未來行業內的淘汰和盤整還會繼續發生。”宋會雍對21世紀經濟報道表示,“在行業下行周期中,實力強大的房企可以進行逆周期操作,從而實現規模的大幅擴張。”
  
  “收并購在之后會進一步加深。”宋會雍表示,“兼并重組是一個趨勢,不太容易出現折返和回調,應該會持續發展下去。”
  
  融創中國董事局主席孫宏斌認為,中型房企被并購的情況,在2018、2019年會出現,房企并購的份額將向大公司集中,前十名房企市場占有率未來將達到50%的比例。

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